Se simplifican los trámites y acortan los plazos con la nueva Ley del Suelo
Por Sergio Sánchez Muñoz , Director de Proyectos. Edificaciones Singulares e Industriales
No es una broma, aunque el titular tiene cierta trampa. Tampoco es un riesgo, sino toda una oportunidad. Continuaremos desarrollando el suelo, redactando plantes parciales y ejecutando proyectos de urbanización para posibilitar el crecimiento ordenado de nuestras ciudades en el territorio y construir nuevas edificaciones, pero cambiará significativamente cómo acometeremos su tramitación.
¿Por qué desaparece el suelo urbanizable en Andalucía?
El 3 de diciembre de 2021 es publicada en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA).
Una de las grandes novedades de la Ley la encontramos en el régimen urbanístico del suelo, que se reduce a suelo urbano y suelo rústico, desapareciendo como clase el suelo urbanizable (que quedará integrado en el rústico). Andalucía es la primera comunidad autónoma en desarrollar este sistema de clasificación del suelo, ya previsto por la normativa estatal básica.
Desaparecerán también categorías como la de suelo urbano consolidado y no consolidado, y en el régimen jurídico del suelo rústico, también notablemente modificado, se diferenciaría ahora entre el suelo rústico no sometido a dicha transformación (equiparable al antiguo suelo no urbanizable) y el suelo rústico sometido a actuación de transformación urbanística (se mantiene la figura del Plan Parcial).
¿Qué implica la nueva Ley del Suelo?
La Ley 7/2021 “LISTA” supone no una actualización o revisión de la legislación anterior en materia de ordenación del territorio (Ley 1/94 “LOTA”) y urbanismo (Ley 2/2012, modificada con la Ley 7/2002 “LOUA”) en Andalucía, sino la derogación de la misma.
De este modo, bajo un cuerpo legislativo único, la LISTA integra la ordenación territorial y urbanística, con el objetivo de simplificar los procedimientos de aprobación de los diferentes instrumentos de ordenación y con ello, una reducción de los plazos de tramitación.
La Ley sustituye el anterior procedimiento bifásico para la aprobación del planeamiento general, basado en el principio de competencias compartidas entre la Comunidad Autónoma y los Ayuntamientos, por un procedimiento monofásico, en el que se reconoce plena competencia a los Municipios para la tramitación y aprobación de instrumentos de ordenación, si bien corresponde la Consejería competente en Ordenación del Territorio y Urbanismo el emitir un informe preceptivo en los instrumentos de ordenación urbanística.
El 29 de noviembre 2022, se aprueba el Decreto-Ley 11/202 que modificaba la LISTA y se publica finalmente el Reglamento General que desarrolla la Ley (Decreto 550/2022).
¿Cómo afecta a futuras promociones?
Andalucía contaba con un marco normativo demasiado complejo, y la LISTA nace con el objetivo fundamental de simplificar los trámites y acortar los plazos.
La nueva norma supone una apuesta firme por la atribución de competencias a los municipios simplificándose los procedimientos de aprobación de los instrumentos de ordenación del territorio y de urbanismo.
Se establece un sistema de planeamiento más adecuado a pequeños municipios con la creación de la figura del Plan Básico de Ordenación Municipal, y divide la figura del Plan General de Ordenación Urbanística en dos, independientes funcionalmente: El Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) con un carácter más estratégico a efectos de definición del modelo de ciudad a medio y largo plazo, y el Plan de Ordenación Urbana (POU), para dar respuesta a necesidades de regeneración o rehabilitación de la ciudad existente.
En suelo urbano, entre otras medidas, se simplifica el procedimiento para llevar a cabo transformaciones menores, como los cambios de uso o tipología o el incremento de edificabilidad, creándose la figura de las «actuaciones de mejora urbana»; y en materia de gestión urbanística, es relevante la creación de una modalidad básica o simplificada de reparcelación sin la obligatoriedad de constituir una junta de compensación.
¿Seremos más agiles en la tramitación de nuestro proyecto?
A efectos administrativos, se apuesta por la Declaración Responsable como herramienta prioritaria y lo que es más relevante aún, se regula la colaboración público-privada (tanto en la actividad territorial como urbanística), creándose como novedad el Registro de Entidades Urbanísticas Certificadoras (REUCA), de forma análoga a la ya implantada en otros territorios como Madrid, Cataluña, Valencia y Galicia.
Mediante la Orden de 1 de agosto de 2023 de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Viviendahttps://www.juntadeandalucia.es/boja/2023/150/4 (BOJA N.º 150, de 7 de agosto de 2023), entran en funcionamiento el REUCA, pero no ha sido hasta este mes de febrero de 2024, cuando finalmente ha sido convenientemente acreditada y registrada la primera Entidad Colaboradora Urbanística de Andalucía (EUCA), con competencias para tramitar licencias urbanísticas en cualquier municipio de Andalucía.
Adicionalmente Andalucía está llevando a cabo un plan ambicioso en materia de reducción de burocracia, el Plan Andalucía Simplifica (PLAN AS), para captar el interés de empresarios y emprendedores, facilitando la inversión y actividad económica, clarificando los procedimientos administrativos y agilizando la tramitación, destacando entre otras actuaciones acometidas la publicación el pasado mes de febrero del Decreto-Ley 3/2024.
En Areall, siendo una empresa de referencia en Andalucía en la prestación de servicios relacionados con el sector inmobiliario, como no puede ser de otro modo, estamos muy atentos a todos estos cambios legislativos que nos permiten ofrecer a nuestros clientes el mejor de los consejos para sacar adelante de forma ágil y eficaz sus proyectos.
